📌 불법건축물 이행강제금 핵심정리

2025년 최신

ℹ️ 1) 불법건축물이란?

• 허가(또는 신고) 없이 건축하거나

• 허가·신고 내용과 다르게 시공한 건축물

자주 적발되는 사례

발코니 확장, 옥탑방/복층 신설, 필로티 주거·창고 전용, 무단 용도변경, 점포 앞 데크·캐노피 설치 등.

⚠️ 2) 적발 시 행정조치

시정명령

철거·사용중지·공사중지

건축물대장 기재

'위반건축물' 표기

인허가 제한

타 법령 인허가 불허 요청 가능

이행강제금

반복 부과

🧮 3) 이행강제금 기본 계산식

이행강제금 = (1㎡당 시가표준액 × 50%) × 위반면적 × 위반율

시가표준액

지방세법 기준 (지자체 고시)

위반율 (시행령 기준)

허가 없이 건축 100%

용적률 초과 90%

건폐율 초과 80%

신고 없이 건축 70%

(조례로 60% 미만 불가)

📅 4) 부과 빈도

• 최초 시정명령일 기준 연 2회 이내 반복 부과

과거 소규모 주택 5회 한도 규정은 2019.4.23 삭제
→ 복구될 때까지 무제한 반복 부과 원칙

⚖️ 5) 감경·가중 규정 (최신)

(1) 60㎡ 이하 주거용 특례

연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 → 금액 자체를 1/2 범위로 조례에서 감액 가능

(2) 일반 감경 사유

• 위반 후 소유권 변경

• 임차인 사정으로 시정 곤란

• 위반 면적 ≤ 30㎡ (집합건물 일부 5㎡ 이하 포함)

• 사용승인 당시 이미 존재한 위반이 사후 확인된 경우 등

👉 2024.6.27 개정: 감경 상한 50% → 75% 상향

※ 주의: 60㎡ 특례와 일반 감경은 누적적용 불가. 법·조례 규정에 따라 별도 적용.

(3) 가중 부과

영리 목적 무허가 신축·증축 등 특정 사유 → 가중 가능 (관할 조례 확인)

🧮 6) 계산 예시

가정: 1㎡ 시가표준액 = 1,000,000원 → 50% = 500,000원/㎡

① 베란다 무신고 증축 8㎡

→ 500,000 × 8 × 0.70 = 2,800,000원

② 옥탑방 무허가 20㎡

→ 500,000 × 20 × 1.00 = 10,000,000원

③ 55㎡ 주택 + 발코니 무신고 6㎡

(60㎡ 특례 대상)

→ 일반액 2,100,000원 → 특례 적용 시 최대 1,050,000원

④ 위반 후 소유권 변경

(감경 사유, 75% 감경)

→ 10,000,000원 → 2,500,000원

📄 7) 최신 제도 포인트

• 2019.4.23: 소규모 주택 5회 한도 삭제 → 반복 부과 원칙

• 2024.6.27: 일반 감경 상한 75%로 상향

• 지자체 재량 감경 없음 → 법·시행령·조례 규정만 적용

✅ 체크리스트 (매수·시공 전)

• 건축물대장 '위반건축물' 여부 확인

• 허가도면 vs 현황 대조 (발코니, 옥탑, 복층 등)

• 조례별 감경·부과 규정 차이 확인 (서울·경기 등 상이)

• 이미 부과된 건은 행정심판/소송 검토 가능

👉 핵심 요약

• 불법건축물 = 허가·신고 위반

• 적발 시 '위반건축물' 표기 + 철거명령 + 이행강제금

• 이행강제금은 복구 시까지 반복 부과

• 감경: 60㎡ 특례(1/2 범위) + 일반 감경(최대 75%)

• 가중: 영리 목적 위반 등

• 지역별 조례 반드시 확인 필요

불법건축물 이행강제금 핵심정리 (2025년 최신)

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